Dégât des eaux en copropriété : qui paie quoi et comment réagir
Le dégât des eaux est, de loin, le sinistre le plus fréquent en copropriété. Il est aussi celui qui génère le plus de désaccords : entre le copropriétaire, le syndic, le locataire et deux assureurs, personne ne sait toujours qui prend en charge quoi. Voici un déroulé clair, tiré de nos interventions quotidiennes en Île-de-France.
1. Les premiers gestes, dans l'heure
Coupez l'arrivée d'eau du logement, puis celle de la colonne si la fuite persiste. Coupez l'électricité de la zone touchée si de l'eau ruisselle près d'un tableau, d'une prise ou d'un luminaire.
Photographiez tout avant de nettoyer : plafonds, murs, sols, mobilier, plinthes. Ces photos sont votre première pièce au dossier d'assurance et elles valent souvent plus qu'un long courrier.
2. La recherche de fuite
Tant que l'origine n'est pas identifiée, aucune remise en état ne doit démarrer : refaire un plafond sur une fuite active, c'est le refaire deux fois. La recherche de fuite peut être non destructive (caméra thermique, gaz traceur, humidimètre) ou nécessiter des sondages ponctuels.
Son coût est généralement pris en charge par l'assurance, y compris quand la fuite se révèle être dans les parties communes. C'est un point souvent ignoré des copropriétaires.
3. Parties communes ou parties privatives
La règle de base : les canalisations encastrées dans les murs porteurs, les colonnes montantes et descendantes, les toitures et les terrasses relèvent des parties communes, donc du syndic. Les canalisations desservant un seul lot, après piquage, relèvent du copropriétaire.
Cette qualification détermine qui déclare, qui commande les travaux et qui supporte la franchise. En cas de doute, faites-la trancher par l'expert plutôt que par un échange de mails entre voisins.
4. La convention IRSI
Depuis 2018, la convention IRSI organise le règlement des dégâts des eaux et incendies inférieurs à 5 000 € HT entre assureurs. Un seul assureur, dit gestionnaire, prend le dossier en charge et indemnise, ce qui accélère nettement le traitement.
Au-delà de 5 000 € HT, on retombe dans le régime classique avec expertise contradictoire et recours entre compagnies. C'est là qu'un chiffrage détaillé, lot par lot, fait la différence.
5. La remise en état
Le séchage doit précéder la reprise des finitions : déshumidificateurs, dépose des revêtements gorgés d'eau, contrôle du taux d'humidité des supports. Refaire une peinture sur un mur encore chargé, c'est garantir un cloquage sous trois mois.
Viennent ensuite la plâtrerie, la peinture, les revêtements de sol, et selon les cas la plomberie, l'électricité et la menuiserie. Nos équipes interviennent en tous corps d'état sur ce type de chantier, avec un seul interlocuteur pour le copropriétaire comme pour le syndic.
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